25天内杭州将迎来两场土地盛宴，出让36宗地总起价305.4亿，说明了什么

好地网12月21日（研究员 吴翔）在12月26日年底收官土拍临近的同时，杭州九区(含富阳)再次挂牌19宗地块，总出让面积52.3万方(约784.4亩)，总建筑面积108.9万方，总起价116亿。

从12月26日到明年1月19日的25天内，杭州土地市场将会迎来两场盛宴，共出让36宗地块，总出让面积162.7万方(约2441亩)，总建筑面积352.5万方，总起价305.4亿。

据好地数据院统计，36宗的数量相当于今年已出让宗数(122宗)的30%，305.4亿的总起价相当于今年已出让地块总起价(863.6亿)的35.4%，162.7万方的出让面积相当于今年已出让面积(447.9万方)的34.6%。

综合来说，这两场相隔仅仅23天的跨年度土地出让会，出让的地块的规模将达到今年全年的三分之一左右。

这么大规模的出让，不但显示出杭州市政府坚决贯彻中央关于加大土地供应量，抑制房地产泡沫的决心；也从另一个方面充分显示：

杭州不缺地，抑制房价过快上涨，加大土地供应量，后续供地量充沛！

此外，据好数据库显示：若年内12月26日所有地块底价出让，杭州八区2016年出让金将达到1499.25亿元，创下年度出让金历史新纪录。比去年出让金（630.54亿元）同期上升了137.8%，比之出让金最高的2013年（1326.96亿元）还要多出172.3亿元。

据好地研究院分析，这两场土地出让会有以下三大关注点：

一、单日出让金额将创历史新高

12月26日17宗地块的总起价189.5亿，超过历史单日（2016年11月28日）最高成交价143.6亿。若按照11月28日集中出让会的平均溢价率62.6%计算，单日成交总价突破200亿是大概率事件。

1月19日19宗地块的总起价116亿，若要超过历史单日最高成交价143.6亿，则当日地块平均溢价需达到25.6%。

也就是说，这两天很可能位居历史单日出让金额的第一与第二。

注：12月26日和1月19日为总起价，其余为历史成交总价

二、今年最大宅地出让规模

待出让的162.7万方(约2441亩)地块中，宅地总出让面积135.6万方(约2034亩)，接近今年已成交宅地(346.4万方)的40%。

其中，12月26日将出让9宗宅地，总出让面积95.7万方(约1435.6亩)。加上12月15日富阳成交的7万方宅地，杭州12月的宅地出让总面积将达102.7万方(约1540亩)，为今年月成交面积之最。

1月19日将出让12宗宅地，总出让面积39.9万方(约598.9亩)。

大规模的宅地集中出让，反映出政府加大土地供应的政策导向。

注：12月出让面积包括15日的已成交地块与26日的待出让地块

三、新老板块一起入市

待出让的这36宗地块中，除了城东新城、钱江新城这些热门板块外，还包括翠苑、留下等原本供应较少的板块，以及一个备受期待的全新板块——萧山科技城。下面对一些热门宅地进行简单介绍。

1、景芳三堡地块

地块位于钱江新城(江干区)，东临运河，景观优越。值得注意的是，该地块的起始楼面价25236元/m2，已超过了附近融创·涌清府今年1月25日的拿地价23268元/m2。

2、彭埠单元地块  

地块位于城东新城，区域内交通便捷，规划配套齐全。彭埠单元最近一次宅地出让，是万科于2015年9月竞得的R21-23地块，成交楼面价12624元/m2，对应项目万科·中央公园今年11月的在售均价为35000元/m2(含精装)。

3、留下单元地块

留下单元宅地供应较少，2011年至今，仅有3宗宅地出让。地块靠近西溪湿地，容积率低，适合打造开发高端住宅项目。

4、翠苑单元地块

地块位于市中心，地块非常稀缺，适合打造高端产品。翠苑最近一次宅地出让，是融信于2014年1月22竞得的杭州公馆地块，位于本次地块的西北侧，成交楼面价25785元/m2。

5、萧山科技城地块

萧山科技城是一个全新规划的板块，位于萧山机场的西北部，具有成片开发空间。此次出让是萧山科技城板块首次推地。萧山科技城定位为高端国际化住区，计划引进多个国际化配套，未来提升空间较大。

接下来，好地研究院将会对这些待出让的地块进行解读，敬请期待。

今天开始，好地研究院推出两场跨年盛宴的追踪系列报道，今天推出第一篇：《萧山科技城地块优劣势及价格分析》。

附：萧山科技城三宗地块优劣势分析

好地网12月21日讯（研究员 方晓泉/楼权）下周一（12月26日），萧山科技城板块3宗地块出让，总出让面积583585㎡，总建筑面积108万方，总起价38.5亿元。

这是一个全新规划的板块，具有成片开发空间。此次出让也是今年萧山科技城板块首次推地。三宗地块受到开发商持续关注，有何看点？

地块信息

地块位置图

地块优势：

一、规划定位高：地块所在单元规划定位为高端国际化住区，计划引进多个国际化配套，未来提升空间较大。

二、交通便利：地块所在单元南面有机场高速，往西可连接钱江世纪城、钱江新城；东有红十五线，连接临浦新城、萧山城区、空港新城及江东新城；通过东面杭州绕城高速可快速前往下沙、海宁，交通便捷。

三、产业利好：地块西面靠近萧山高教园区以及规划新丝路小镇、新能源小镇，东面有规划机器人小镇，周边还有中国国际影视中心，加上地块内的医院和学校，未来都将为地块带来潜在置业客户。

四、体量大：

三宗地块总面积875亩，总建筑面积达108万方，其中住宅体量约70.3万方（地块一20.8万方，地块二17.7万方，地块三31.8万方），在今年以来杭州九区的出让地块中，三宗地块的体量都在前五名。

地块体量大优势多：可以形成规模优势，打造标杆项目；还可以延长开发周期，规避市场波动带来的风险。

地块劣势：

目前，地块所在单元仍处于开发初始阶段，无成熟配套。同时未来可供应土地较多，后续开发将带来竞争压力。

此外，本次出让地块带有诸多硬性要求，如项目引进、开竣工时间、项目销售转让约定等，给开发带来难度。

价格分析：

科技城核心区单元目前属于开发前期阶段，周边区域今年以来涨幅较大，重点楼盘目前最高售价在为1.6—1.9万元/㎡。

周边楼盘情况

对于未来的新房售价，可以参考科技城内的中骏钱塘御景（图中7号位置），该项目于近日首开，均价毛坯1.4万，由于该项目有十年内不得转让的规定，因此售价相比正常情况下要低2000左右，因此，科技城房价可以看成毛坯1.6万，即精装1.8万。由此倒推地块的保本地价在8095-9810元/平方米。

保本地价测算

如果把三宗地块中的商业、医疗和教育用地部分看成是作为板块的配套目的，可以看成“零地价”，成本全部转移到宅地，则三宗地块平均起价在5470元/㎡，相比保本地价仍有50%以上的溢价空间。

但由于板块不成熟，附加条件多，需要资金实力和品牌能力强的房企来操盘，因此三宗地块的门槛较高，虽然引起了众多开发商的关注，但多数持谨慎态度。

最终，地块有多少家开发商参与，地价能拍到多高，充满悬念。