此次出让地块和北大资源项目比较，1.6和1.8的容积率略高于北大资源地块的1.5，本次出让地块的商业比例不超过10%，但北大资源需要无偿建设公建配套、12班幼儿园、公共通道等配建，增加成本，因此总体上两者属性接近。
同样的起价，时隔两个月出让，良渚新城地块将是检验杭州土地市场行情冷热变化的风向标之一：
● 如果报名房价数量增加，说明接受1.6万元/㎡地价的开发商相比2个月前增加，也即意味着土地市场热度高了；
● 如果报名房企不变甚至减少，则说明土地市场有所降温。
好地网1月11日讯（研究员 赵贝娜）1月19日，良渚新城三宗宅地即将出让，共137亩，总起价24.2亿元。
余政储出[2016]47号，商住用地，出让面积24314㎡，容积率1.0-1.8，建筑面积4.4万方，起价7亿，楼面起价16000元/㎡。
余政储出[2016]48号，商住用地，出让面积24560㎡，容积率1.0-1.6，建筑面积3.9万方，起价6.3亿，楼面起价16003元/㎡。
余政储出[2016]49号，商住用地，出让面积42487㎡，容积率1.0-1.6，建筑面积6.8万方，起价10.9亿，楼面起价16003元/㎡。
地块指标
地块航拍图（摄于2016.3）
良渚新城，2016年共成交8宗宅地，其中5宗位于绕城外，平均溢价率9.4%，成交楼面价节节攀升。作为杭州城市北扩的城北副中心，良渚新城无缝对接主城区，区位、交通优势明显。
良渚新城北大资源项目北侧三宗地块相连，体量较大，受到开发商持续关注。这三宗地块有何看点？
一
优势分析
1、区位：城北副中心
地块所在的良渚新城位于杭州城北门户地带，是余杭接轨、融入主城区的最前沿阵地。良渚新城勾庄区域是杭州城北副中心核心区域，地块位于城北副中心辐射区域。城北副中心主要依托北部软件园等高新技术产业发展第三产业，商业、商务、文化服务将是其主导功能。
2、交通：通达性强
地块距离地铁2号线良渚站（地铁三期）约1公里，通过地铁2号线可抵达市中心、钱江新城。同时，板块内分布有多条快速路、主干道连接主城区，古墩路、莫干山路、杭行路、上塘-中河高架，自西向东分列。其中，古墩路连接良渚文化村、浙大紫金港校区、和西湖风景区；莫干山路连接新104国道，西可至瓶窑、良渚遗址，东南至申花、市中心；杭行路北至农副物流中心，南至万达广场；上塘-中河高架连接南庄兜互通，南连时代大道，可至市中心、钱江新城、滨江区。
值得一提的是，莫干山路沿线已经完成了提升改造。
3、配套：永旺梦乐城等
目前，地块周边的商业配套主要是永旺梦乐城，约1.7公里，已于2015年开业。其余商业配套较为匮乏，但至未来城、昆仑华府等楼盘交付后，商业配套将会进一步提升。
教育配套方面，地块距良渚一小、良渚一中700米，地块周围规划有小学和国际学校（已签约）。
地块距离浙一医院良渚门诊部1.2公里，距良渚医院4公里，地块周边规划有一家三甲医院。
值得一提的是，地块西侧即为良渚文化村，环境怡人。
4、总体量具有一定的规模
良渚新城绕城外板块未上市总存量80万方，未来将会面临竞争压力。2016年良渚新城绕城外板块共成交71.8万方，仅融信澜天、万科梦溪里刚面市，后续供应量充足。
二
劣势分析
目前，良渚新城的开发尚处于中前期，成熟度不高，周边尚有大片空地，板块内交通还在建设，规划配套尚未完全落地，居住氛围欠缺。
三
竞品分析
新房市场方面，除良渚文化村外，目前区域内在售项目共4个，良渚新城绕城外板块主要在售未来城二期、融信澜天、昆仑华府和万科梦溪里。
万科未来城一期已经售罄，二期目前显性库存6.1万方，近一个月高层在售均价20899元/㎡，排屋在售均价26050元/㎡，预计将于2018年3月交付。三期梦溪里排屋已于2016年10月开盘，目前显性库存0.3万方，排屋在售均价28617元/㎡。
融信澜天于2016年12月首开高层，近一个月高层在售均价为18667元/㎡（毛坯），可售库存0.5万方。
良渚新城绕城外板块未上市总存量80万方，未来将会面临竞争压力。2016年良渚新城绕城外板块共成交71.8万方，仅融信澜天、万科梦溪里刚面市，潜在供应较大。
四
报名家数会超北大资源项目吗？
这三宗地块曾在2016年9月11号挂牌，但9月22日撤销出让。当时，三宗地块的楼面起价分别为6667元/㎡、7500元/㎡、7500元/㎡。而毗邻的北大资源项目，在9月30日挂牌时，起价起价已经调高至16000元/㎡。
与此相对应的是，报名家数从和昌府项目10家跌落到北大资源项目4家，由此可见，良渚新城北大资源项目16000元/㎡的楼面起价已经超出了大多房企的心理预期。
而现在，经过两个多月的沉淀，本次良渚新城三宗地块的出让，16000元/㎡的楼面起价是否得到了更多房企的认同？报名家数能否超北大资源项目？我们认为这将具有“风向标”意义。
好地研究院认为，三宗地块的报名家数可能会超北大资源项目，这是因为：
1、杭州土地市场的热度不退。在去年最后一场主城区土地出让会上，彭埠R21-33地块最终为世茂&厦门国贸拿下，成交楼面价36461元/㎡，地价超过该板块在售新房价格。
2、受春节和两会影响，预计未来两个多月，土地供应量不大。1月19日这场出让会是春节前的最后一次拿地机会。
3、板块地价标杆已经重塑。北大资源项目的成交已经重新定义了板块土地价格标杆，此外，和良渚相距不远的三墩北，11月28日，以接近2万元/㎡（容积率3.0）的地价被 郑州绿都拿下，对良渚1.6万的地价（容积率1.6、1.8）起到了比价参考作用。
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