好地网8月31日消息（研究员 康淑）杭州即将迎来9月土拍潮的首战。9月1日，余杭区将出让2宗涉宅用地，总出让面积117717㎡（约177亩），总建筑面积27.49万方，总起价38.58亿元。这两宗地铁沿线优质地块，分别位于临平新城和良渚新城。
其中临平新城B16地块（距离地铁1号线翁梅站900米）出让面积64505㎡，容积率2.2，起始价191580万元，起始楼面价13500元/㎡；良渚街道古墩路北、郎斗路东地块（距离地铁2号线良渚站300米）出让面积53212㎡，容积率2.5，起始价194224万元，起始楼面价14600元/㎡。
出让地块指标
地块位置图
两宗地块起价都不低，成交价格会到多少？
由于两宗地块起拍价不低，两宗地块都是溢价率50%时锁定价格上限，上限楼面价都超过了2万/㎡。
根据测算，两宗地块即使以起价成交，其保本房价都已接近甚至超过周边房价。
临平新城B16商住地，楼面起价13500元/㎡，对应保本房价19932元/㎡（毛坯）；上限楼面价20250元/㎡，对应保本房价27909元/㎡（毛坯）。目前周边新房均已售罄，金地•艺境7月均价16000元/㎡。可以发现，起拍价的保本房价（19932）已经超周边房价（16000）。
良渚街道古墩路北、郎斗路东宅地的楼面起价14600元/㎡，对应保本房价21232元/㎡（毛坯）；上限楼面价21900元/㎡，对应保本房价29859元/㎡（毛坯）。目前周边新房均价基本在20000-23000元/㎡，基本与起拍价的保本房价持平。
另外，据好地研究院了解，截止今天，两宗地块报名房企均不足10家。
因此，两宗地块最终能否冲破溢价上限，进入竞拍自持比例阶段，值得关注。
起始楼面价、上限楼面价、相应保本房价、周边房价对比
良渚新城地块时隔5个月后调低起价再次出让，哪些房企会出手？
位于良渚街道古墩路北、郎斗路东的宅地，曾原定于今年3月27日出让但现场叫停暂缓出让，当时楼面起价16002元/㎡，明天再次出让，楼面起价降了1402元/㎡。当时该宗地，有11家单位（联发、和昌、融信、万科、龙湖、德信、中骏、合景，禹洲、新希望、中冶）报名竞买。
时隔5个月，这些房企是否再次出手，也成为本次出让会的一大悬念。
就两宗地块的价值支撑点，好地研究院认为有以下几点：
1、临平新城B16地块
①区位：杭州城东发展主战场
2006年，杭州市提出“决战东部”的新战略，以杭州东站枢纽为核心，杭州城市东部发展框架正式拉开，现已经经过了10余年的发展。翻开杭州城东的版图，城东新城、下沙、艮北等新城拔起而起，由于交通枢纽的引擎带动，杭州城东的价值逐步受到市场认可。
接下来，杭州城东发展往哪里走？无疑，九堡、乔司将成为重要的发展区域。特别是乔司方面，作为地铁一号线沿线板块，未来的开发空间最为充裕。
②交通：30分钟东站枢纽交通圈，临近地铁1号线翁梅站
地块靠近101省道和东湖快速路两条主干道，距离东湖高架上桥口约700米，沪杭高速、杭浦高速和杭州绕城高速环绕周围。
此外，地块紧邻地铁1号线翁梅站（距离900米），从杭州东站出发到地铁一号线翁梅站，中间共间隔了7个站点，地铁时间27分钟；此外地铁1号线翁梅站直达余杭高铁站仅需要8分钟。这既缩短了板块到临平新城核心区的时间距离，也打通了与杭州市中心的快捷通道。
③土地市场：乔司板块土地稀缺，三年仅推出两宗涉宅地
近三年来，乔司板块仅推出两宗涉宅地，总出让面积16.87万方。
2014年12月，即金地•艺境项目，当时的楼面价仅3246元/㎡。2016年11月，合景泰富以楼面价12012元/㎡摘取的乔司商贸城商住地，即绿地合景•璞丽东方项目。
由于可见，乔司板块土地供应十分有限，房企口袋中“余粮”早已不足，临平新城B16商住地的推地节点恰到时机。
④新房市场：稀缺的供应VS拆迁释放的需求
“一房难求，无房可卖”，是目前乔司板块面临的市场现状。据好房研究院调查，目前板块住宅新房已经全部售罄。而唯一有可售房源的绿地合景•璞丽东方项目，预计在9月形成市场供应，在可预期的2018年，板块供应量将持续处于低位。
而另一方面，今年5月，乔司街道公布拆迁计划，其中三角村各组计划拆迁2834亩，永和村80亩。此外，与乔司毗邻的江干区拆迁力度同样巨大，包括五堡、六堡、七堡，以及牛田等区块，均在本次改造拆迁的范围。
大量的拆迁购房需求，将为板块带来庞大的购房群体，市场的供需关系将会进一步扭曲。
⑤配套：配套逐步完善，生活便捷
临平新城B16地块周边配套完善，生活便捷。接下来板块内配套条件不断升级：
地块距翁梅上盖综合体——绿地时尚魔方约0.8公里，距乔司商贸城约2.2公里，距宜家家居广场约3公里，距离临平新城核心区商圈不足5公里。
教育方面，紧邻规划小学，且周边幼儿园、小学、中学布局完善。
医院配套完备，距余杭区第一人民医院约3.7公里，距余杭区第五人民医院约5.4公里。
临平新城B16地块配套图
2. 良渚街道古墩路北、郎斗路东住宅地块
①交通：良渚近一年推出的距地铁最近地块，紧邻地铁2号线良渚站
该宗地块位于良渚新城绕城外中心区域，邻近商务商贸区，位于梦栖小镇范围内。
该宗地块距地铁2号线良渚站仅300米，距杜甫站约900米，2017年年底地铁通车后，从良渚可直达市中心。无论是相比良渚近一年已出让的4宗地块，还是相比良渚即将出让的地块，都要更靠近地铁站。
此外，板块内多条主干道，新104国道、疏港路、古墩路等将板块与主城区无缝对接，并与周边多条高速互通。
②产业：位于梦栖小镇，临近浙大创业城、跨境电商产业园
地块位于梦栖小镇范围内，属于处于梦栖小镇金融中心。至2017年底，小镇计划完成投资56亿元，集聚产业20个，引进技术人才300名。目前梦栖小镇已经成功举办首届世界工业设计大会，成为中国首个工业设计小镇。
另外，余杭区人民政府与中国美术学院于今年7月28日签署合作协议，美院分校将落户良渚新城。美院落户良渚，意味着一系列围绕文化为核心的稀缺性资源不断积聚良渚，原先该区域设计小镇的定位有了高校资源的支撑，带来了人才与产业创新的空间。同时，此举使其定位凸显高端文化创新产业与优质居住区两轮驱动的格局。
③土地市场：板块地价涨势明显
良渚新城板块去年11月成交1宗宅地，今年1月19日又成交三宗商住地，这四宗涉宅地的楼面起价都是1.6万+，分别由北大资源、融信、联发、中粮获得，成交楼面价在16578-16778元/㎡。相比之前四宗地，良渚街道古墩路北、郎斗路东宅地的优势在于紧邻地铁站，距2号线良渚站仅300米，而之前4宗地块均在1.5公里左右。因此，这宗地受到或将开发商认可。
良渚街道古墩路北、郎斗路东宅地和之前4宗地位置分布
④新房市场：良渚新城的新房供不应求
良渚新城利好不断，万科、和昌、融信、中粮等各大名企纷纷入驻良渚。良渚产业升级所带来的大量内生性购买需求和通过地铁带来的外溢需求，将提升良渚新城的房产购买力。
如和昌府从3月17号首开到现在，半年多时间已基本去化了一半左右的产品。且和昌府和昆仑•华府都是开盘基本售罄。
四个待售项目北大资源•颐和江南、中粮•梦栖祥云、联发良渚项目、融信良渚48号地块或可补仓一定房源。
良渚街道古墩路北、郎斗路东宅地周边项目一览表
⑤配套：位于商务商贸区，未来生活配套完善
地块位于商务商贸区，处于城北副中心辐射范围，未来生活配套完善。
周边配套教育设施完善，1.6公里范围内幼小中一应俱全，且已签约一所国际学校。
商业配套方面，东面900米就是永旺梦乐城。
医疗配套方面，距浙一医院良渚门诊部1.9公里，距规划150亩三甲医院1.1公里。
⑥机遇：良渚申遗的关键节点
本次出让的地块就靠近良渚文化村。良渚正在积极申报世界文化遗产，一旦申遗成功，良渚新城的基础设施能够得到很大提升，人文环境也将更加完善。
接下来，以良渚申遗为事件节点，将进一步打响良渚品牌文化牌。据了解，良渚文化艺术走廊正在编制控规。良渚文化艺术走廊作为良渚文化公园的展示主轴，东起良渚新城和梦栖小镇，西接良渚古城遗址，是良渚文化资源与城市连接的直接通道，具有连接大遗址、周边景观、城市资源的纽带作用与战略角色。
附：地块指标及航拍图
1.临平新城B16地块
规划为商住用地，位于临平新城杭乔路以东，天万路以北。出让面积64505㎡，容积率2.0-2.2，建筑高度≤50m，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。起始价191580万元，起始楼面价13500元/㎡。
◆商业建筑面积不大于地上总计容面积的10%，且沿杭桥路不得设置商业。
地块航拍图（拍摄于2017年2月）来源：好地网
2. 良渚街道古墩路北、郎斗路东住宅地块
规划为住宅用地，东至张家坝港，南至古墩路，西至郎斗路，北至玉鸟路。出让面积53212㎡，容积率1.8-2.5，建筑高度60-80m，建筑密度≤20%，绿地率≥30%。起始价194224万元，起始楼面价14600元/㎡。
◆地块限制性因素较多，限高60-80米，且有地铁控制线。
地块航拍图（拍摄于2016年3月）来源：好地网
