好地网8月9日消息（研究员 康淑）8月10日（周四），杭州余杭区未来科技城YH02单元商住地块将出让，出让面积66亩，可建面积65523㎡，起价75352万元，楼面起价11500元/㎡。
地块指标
地块位置图
值得注意的是，这是未来科技城今年首次出让地块，也是杭州最后一批需要现房销售的三宗商住地之一。
该宗地块设定土地上限价格。当土地竞价溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；当土地竞价溢价率达到70%时，不再接受更高报价，转入竞投自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持比例为100%时，转入现场投报配建养老服务用房的程序。
根据测算，当溢价率达到50%时，总价为113028万元，楼面价为17250元/㎡；当溢价率为70%时，总价为128098.4万元，楼面价为19550元/㎡。
溢价率50%、70%时价格测算情况
1、区位：崛起中的未来科技城，坐享产业红利
从板块区位来看，地块所在的未来科技城板块位于杭州城西科创大走廊核心区域，紧邻杭州城西中心，属于杭州主城区半小时交通圈、经济圈和旅游圈范围之内。
未来科技城（海创园）是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是第三批国家级海外高层次人才创新创业基地。
城西科创大走廊
地块位于未来科技城核心区以西，未来科技城核心区有阿里巴巴淘宝城、海创园、梦想小镇、中国移动杭州研发中心、中国电信创新园等众多创新创意产业基地坐落其中。
本案距阿里巴巴淘宝城约7.8公里，距海创园6.6公里，距离梦想小镇6.4公里，可以尽享板块产业红利。
未来科技城产业分布
2、交通：地处城西交通枢纽，临近杭徽高速和杭临轻轨
未来科技城作为城西交通枢纽，出行不断获得提速。目前板块已有四条高速公路：绕城高速西线、绕城高速西复线、杭长高速、杭徽高速。杭州西站是除了杭州火车东站、萧山机场之外，杭州第三大交通枢纽，未来将引入至少4条高铁，计划于2022年杭州亚运会开幕前通车运营。
尤为一提的是，该地块周边路网畅达，距杭徽高速出口约1公里。地块距在建杭临轻轨老余杭镇站约500米。随着地铁3号线、5号线建设的持续推进，地块的发展潜力将更加凸显。
地块周边地铁
此外，该地块附近主干道更是纵横交错，南北向道路有城西路、城东路、禹航路、和睦路、云溪路、凤凰山路、南湖东路；东西向道路有杭长高速、祥余线、文一西路、凤新路、城南路。
地块周边交通
3、地价：空窗近两年，起价即创老余杭新高
该宗地地理位置所处的老余杭区域，已经空窗近两年。无论是周边地价，还是竞拍规则，都在发生着剧变。因此，此次土拍具有风向标意义。
老余杭最近成交涉宅用地是在2015年9月25日，杭州西湖房地产和金成地产分食两宗商住地，成交楼面价为分别是1500元/㎡和2413元/㎡，均是底价成交。
该宗地的楼面起价11500元/㎡，已经刷新老余杭地价新高。
不过，与该宗地行政区划所处的未来科技城板块相比，这个楼面起价实属不高。当溢价率为70%时，楼面价为19550元/㎡，仍然低于阳光城未来科技城项目（成交楼面价19664元/㎡）。
2016年，未来科技城核心板块出让3宗土地，分别被阳光城、中南、东原斩获，楼面均价18216元/㎡，平均溢价率189.46%。2017年以来，未来科技城尚未推地。
地块周边地价
4、房价：新房较去年年初涨了一倍多
老余杭新房市场整体紧俏，属于库存“重灾区”。2016年以来，新房成交价格明显上升，已经从去年年初的8000元/㎡，攀升至现在的17000元/㎡，涨幅高达1.1倍。
数据显示，地块周边在售项目4个，其中众安•学君里与融创金城•未来海两个项目暂无房源待加推。从成交价格来看，高层价格略有差异：融创金成•未来海高层均价23000元/㎡，融创金成•英特学府高层均价18000元/㎡，众安•学君里高层均价14000元/㎡，佳源•未来府高层均价15000元/㎡。
地块周边房价
5、配套：生活配套齐全
该地块位于余杭街道中心，地块周边生活配套较为齐全。两个大型综合购物商场，一家二级甲等综合医院，一家在建综合医院，中小学校、幼儿园齐备，为地块提供了成熟便捷的生活配套。
商业配套方面，距江南时代购物中心约0.6公里。地块北侧1.7公里处万达广场已经落地，预计将于2018年开建，将弥补余杭街道品牌商业综合体的空缺。
医疗配套方面，距余杭第二人民医院约1.8公里；距在建浙一余杭分院约3.8公里，预计2019年正式投入使用，在建地铁5号线将直达院区。
教育资源方面，距中泰小学0.16公里、距太炎小学0.16公里，距国际教育园区2公里、距余杭中学2.4公里、距学军中学海创园校区2.2公里。
此外，2016年7月16日，余杭区政府与中国人民大学附属中学签订教育合作协议，在未来科技城合作建立人大附中杭州学校。学校将全面引进人大附中教育理念与管理经验，办学规模拟为138个班，包括幼儿园、小学、初中、高中各学段，计划于2018年9月1日正式开学。
地块周边配套
地块规划为商住用地，东至禹航路，南至规划道路，西靠凤凰山，北接方汇花苑小区。出让面积43682㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积65523㎡，起始价75352万元，起始楼面价11500元/㎡。
◆地块内商业建筑面积占地上计容面积比例不大于10%。其中地块东南角配置2000-3000平凡米的经营性服务设施，用于公共体育运动产业。
◆建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑高度不大于40米。
◆按规范配置每百户不小于50平方米的社区用房，并按规范配置物管等公建配套设施。
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