好地网10月15日消息（研究员 康淑）明天（周一），崇贤新城两宗姊妹地块将出让， 总出让面积111亩，总建筑面积14.79万㎡，总起价12.82亿元。
两宗地块均设置了50%溢价上限，起始楼面价均为8666元/㎡，上限楼面价均为12999元/㎡。
这是崇贤新城本年度第三次推地，最近一次为上周三（相隔仅4天时间）。
据好地网了解，这两宗地块可能是本年度崇贤新城最后两宗地块，两宗地块成功出让后，崇贤新城2017年度土地市场将正式收官。
出让地块指标情况表
地块位置图
由于是板块内第三次出让地块，板块内有明确的参照，因此，从成交结果来看，明天出让的地块应该不会有太大的悬念。
但是，明天的出让会，依然有两个问题待验证：
1．还有新面孔会加入吗？
从前两次崇贤出让地块报名的情况来看：有新的买家在加入，也有原先的竞买者在退出。
好地研究院分析：新的买家加入，主要是杭州各大板块地价全面上涨的背景下，抢占洼地的战略意图；原有的竞买者选择退出，则是崇贤不断上涨的地价成本与企业预期存在偏差，基于“拿不到”预期的无奈放弃。
据好地数据库，本年度崇贤新城第一次出让会，共出让两宗地块，分别由绿都、路劲竞得，当时两宗地块共吸引了6家单位报名。
而10月11日，崇贤新城地块再度出让时，报名数量增至11家，共有5家房企新加入竞拍，仅一家退出（注：祥生为已经进驻辖区的房企，不计入新加入房企统计）
明天的出让会，还会有新面孔加入吗？
据好地网了解，明天两宗地块的参拍主力将依然延续此前的主要阵容，但也可能会再度迎来新的面孔。
另外，在实现了板块内成功补仓的祥生，是否会收手不再参拍，也将值得关注。
2.自持会创下新纪录吗？
10月11日，祥生以上限价格19.94亿元竞得崇贤新城A-8地块，楼面价12999元/平米，自持比例17%，刷新了板块自持新纪录。
明天出让会的悬念是，自持会再度创下新高吗？好地研究院认为，可以从两个方面来看待：
首先，从地块属性来看，要创下自持新高的可能性并不大。
对标祥生崇贤新城项目，本次出让的2宗地块与祥生项目相同点很多：
1、容积率相同：容积率都是2。
2、起价、上限价相同：起始楼面价8666元/㎡，上限楼面价12999元/㎡。
3、区位相当，交通便利：崇贤新城内，杭州绕城高速以南。
祥生项目距离杭州绕城高速入口1.7公里，南侧的崇杭街经丽水路可到达上塘高架。待出让的2宗地块距离申嘉湖高速出口约1.6公里，距离半山互通出口约2.6公里。
4、都坐享水韵景观。
祥生项目、待出让地块的指标对比
2宗地块周边土地市场
不过，将出让的2宗地块与祥生项目也有一些不同。
1、待出让的2宗地块商业配套略胜一筹：距好亿购购物广场约350米，距在建上亿广场600米，而祥生项目欠缺综合商业配套。
2、待出让的2宗地块位于崇贤新城的成熟开发区域，周边基本开发完毕，居住环境已经成气候。而祥生项目位于崇贤“新生”区域，周边空地较多，价值尚待挖掘，若以后与运河新城板块形成联动效应，开发潜力巨大。
3、待出让的2宗地块水系资源略显不足：向阳B-6、B-7地块周围鲇鱼港、三仙桥港等水系环绕，是普通河道；祥生项目位于京杭大运河东岸，西侧有规划河岸绿地——运河公园，可以利用大运河的文化基因打造中高端产品，但运河整治及公园的落地时序还未可知。
因此，综合来看，由于这2宗地块与祥生地块相比，未无明显优势。
其次，从市场预期来看，10月份杭州供地量少，余杭仅此两宗地块出让，大江东出让两宗涉宅用地，萧山没有土地出让，主城区仅出让一宗租赁用地和一宗商业用地，因此，不排除开发商拿地愿望强烈，提高出价预期，导致崇贤新城的自持比例再创新高。
附：两宗地块优劣势及市场分析
向阳B-6地块（余政储出〔2017〕22号）：属住宅用地，占地面积4.04万方，容积率2，总建面8.07万方，起始价69966万元，起始楼面价8666元/㎡，上限价格104949万元，上限楼面价12999元/㎡。
向阳B-7地块（余政储出〔2017〕23号）：属商住用地，出让面积3.36万方，容积率2，总建面6.72万方，其中商业建面不大于地上总建面的5%，起始价58205万元，起始楼面价8666元/㎡，上限价格87306万元，上限楼面价12999元/㎡。
地块航拍图
▼地块优势：
1、交通便利：地块距离地铁4号线拱康路站约2.5公里，规划地铁4号线二期预计2022年建成通车。地块距离申嘉湖高速出口约1.6公里，距离半山互通出口约2.6公里。
2、教育资源优质：距崇贤中学约200m，距崇贤一小2.6km，距康桥中学约2.8km。
3、拆迁带来居住需求：地块周围面临大量农村拆迁，带来较大居住需求及购买力。
▼地块劣势：
1、医疗配套不足：地块周边3公里范围内无医疗配套，有待提升。
2、竞争较大：地块周边待售项目较多，有潜在竞争压力。
3、地块周边：地块周边有大量已拆迁、待拆迁、在建道路等施工现场，地块周围开发程度不高。
4、绕城高速噪音：B-6地块北侧紧邻绕城高速，有一定噪音影响。
▼周边市场：
新房市场方面，崇贤新城主要承接着杭州主城区刚性需求外溢，同时也有部分改善性需求。目前周边在售项目有旭辉•运河悦章、祥生•群贤府，旭辉•运河悦章高层毛坯价格约1.6万元/㎡，祥生•群贤府排屋精装价格约3.7万元/㎡。
土地市场方面，2017年10月11日，祥生以上限价格19.94亿元竞得崇贤新城A-8地块，楼面价12999元/平米，自持比例17%，刷新了板块自持新纪录，比金科在运河新城的两个项目高出1%与2%。
这一成交结果也显示出余杭与主城区毗邻的两个板块的市场估值差异约为30%左右，即：
金科在运河新城拿地（9月4日、9月13日成成交）楼面均价为18904元/㎡，祥生地块12999元/平米的地价与金科项目比，低了31.2%。
