好地网12月28日消息（研究员 康淑）今天上午，杭州大江东挂牌公告3宗涉宅地，2宗宅地位于新湾街道、1宗商住地位于河庄街道，预计1月29日出让。
其中，新湾街道2宗涉宅地，总出让面积11.77万方/176.6亩，总起价13.9亿元，楼面起价均为分别为6065元/㎡和6051元/㎡。
地块均设定土地上限价格：当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
出让地块指标
地块位置分布
随着杭州地价上涨，刚需被迫挤压溢出，原先以内生型为主导的大江东市场，将有望迎来杭州市中心刚需购房人群的溢出。目前已经受到了开发商的关注，但地价依然处于洼地。
新湾新城，作为大江东重要的居住板块，地块十分抢手：最近一次成交（今年6月9日）一宗小体量、低容积率宅地（杭大江东储出﹝2017﹞2号），杭州宏立以总价4800万元、楼面价4765元/㎡、溢价率70%、自持面积比例100%、配建养老用房200㎡竞得，刷新了杭州涉宅地的自持比例新高。
本次新湾出让的2宗优质涉宅地，是否会引发开发商的又一轮关注？好地研究院对该2宗地块的优势进行解读分析。
2宗地块各有哪些独特优势？
一、大江东储出（2017）8号：核心区133亩宅地，体量大
该地块位于闸口路与新四路交叉口西南侧，用地性质是住宅，用地面积88404㎡，容积率2.2，建筑面积194489㎡，起拍价117686万元（6051元/m2），封顶价199986万元（10283元/m2）。
该宗地建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑高度不大于60米，且同时满足机场净地要求。
地块内配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%。要求配建社区医疗服务站、社区服务用房、养老用房等。
◆地块亮点：
该宗地位于新湾街道核心区，是现阶段新湾区域内出让的最大一宗宅地。
该宗地西邻新建的新湾小学，北接规划中的新湾街道办事处新址及7.7万方的商业综合体。地块东、南均由河岸及景观带包围，是新湾两横一纵景观长廊的重要节点部位。配套完善、环境优美。
地块航拍图
二、大江东储出（2017）7号：低容积率，44亩临河宅地
地块位于新湾大道以东，河道以南，用地性质是住宅，用地面积约29341㎡，容积率1.2，建筑面积35209.2㎡，起拍价21355万元（6065元/m2），封顶价36255万元（10297元/m2）。
该宗地建筑密度不大于35%，绿地率不低于30%，建筑高度不高于24米。
地块内配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%。其中配套服务设施用房包含社区办公用房、物业管理用房、物业经营性用房等，按规范配置。
◆地块亮点：
该宗地容积率不大于1.2，适合打造“联排/叠拼+洋房”的中高端低密产品,是板块内仅余的一宗低密度宅地，距地铁8号线新湾路站距离300米。该地块北临河道，南侧的南沙大堤11亩绿化带可作为地块的配套景观，为地块加分。
地块航拍图
板块优势
一、交通：3条地铁交汇，倚靠江东高铁站
大江东产业集聚区是杭州市6个城市副中心之一，新湾新城地处大江东中心腹地。
新湾交通优势明显，是大江东两条交通主轴苏绍高速、江东大道交汇的枢纽中心，背靠临江高新区和拟建的江东站，杭州地铁7号线、8号线、13号线联通市中心。
新湾到达下沙约15分钟车程；向东则连接 “杭州第二绕城高速东线”钱江通道（苏绍高速），串联起海宁、杭州东部平原地区和绍兴三地，交通便捷。
交通示意图
二、配套：“10分钟”尽享大江东核心区公共配套
从大江东来看，新湾距离大江东核心区仅10分钟车程，因此从未来来看，将共享大江东核心区的生活配套资源，例如规划中的大江东公共服务中心，大江东图书馆，大江东市民中心，大江东生态休闲公园，大江东人才市场等都和新湾近在咫尺。
从新湾内部来看，配套完善，可以实现“零距离”满足。
新湾目前已有2所小学和1所初中，规划中的小学和初中还有6所，此外还有菜场、医院、超市、文体中心和公园等配套，一应俱全。
●已建：新湾小学、新湾初中、新湾第二幼儿园、新湾卫生院
●在建：新湾文体中心迁建
●规划：大江东职教小镇
新湾新城配套示意图
三、新增利好：51万方城市综合体项目，提升城市居住配套
新湾新城城市综合体项目总占地334亩，建筑面积达51万方，由四宗地块组成，将分别涵盖品牌住宅、五星级酒店、幼儿园、综合商业中心、公共绿地等配套项目，已完成选址论证公示，计划于2018年二季度出让。
城市综合体项目指标
城市综合体项目分布
城市综合体项目位置图
该项目的推出，将促进新湾城市居住配套升级，主要体现在四个方面：
1、新增一个综合商业中心，总建筑面积7.7万方，将成为新湾板块及辐射两大工业园区的商业配套支持。
2、新增6亩公共绿地，进一步提升项目的居住品质。
3、新增一所规模为12班的幼儿园，作为项目地块的学前教育配套。
4、新增一个占地32亩的五星级酒店，与坐落其侧的8号线终点站及站前商圈形成联动，并承接职能小镇和周边工业园区的商务客源。
四、产业：产业聚集，人口导入提供潜在购买力
杭州大江东产业集聚区作为环杭州湾大湾区的重要辐射区，杭州拥江发展的重要组成部分，大江东已逐步形成汽车整车及零部件、智能制造装备，新能源新材料等主导产业，随着长安福特、东风裕隆、吉利新能源及广汽传祺四大整车相继投产，将带动三个“千亿级”产业集聚，产业人口导入为板块提供了强大的潜在购买力。
新湾板块与前进产业园和临江高新区相邻，是与产业板块联动最为紧密、发展最为成熟的片区之一，承担大江东产城人融合先导区的重要职能。
新湾单元北与大江东职教小镇毗邻，规划面积4.3平方公里，启动区块1.26平方公里正位于新湾境内。职教小镇通过校企合作、资源共享为大江东区域内7大产业提供人才储备、管理培训、科技研发等，将打造成国内一流的现代职业教育示范实验区。可吸纳全日制在校学生约60000人，教职员工约5000人，常住、流动总人口数超过10万人。目前已有中策职高、长征职业技术学院等学校落户，占地45亩的企业实训中心正在兴建。
从所在位置看，本次拟出让的两宗地块均能承接两大园区及职教小镇的购买力。
产业示意图
