好地网3月7日讯（研究员 陆盈 见习研究员 赵爽爽）明天（3月8日），杭州十区春节后首场土地战将正式打响：
主城区将出让6宗地块，含1宗租赁住宅用地和5宗商地，总出让面积257亩，总建筑面积45.16万方，总起价34.1亿元。
6宗地块均不设上限，价高者得。这是自2017年3月24日推出设有上限价格的地块以来，杭州主城区商业用地出让首次恢复价高者得。
对于此次出让的运河新城租赁用地，虽然是价高者得，但根据出让文件，“杭州市住房租赁试点工作领导小组办公室负责审查地块竞买人资格，并出具竞买资格证明。”
因此，好地研究院认为，该宗租赁用地极有可能底价成交，由国企竞得。
而五宗商业用地的出让将极具风向标意义，本次出让的看点为：
1.据好地研究院了解，最近一份关于规范杭州商业、商务类建设项目管理的实施意见正在业界悄悄流传，有关部门正在酝酿出台一系列规范政策。届时，关于商业地产项目的开发将进一步受到规范与限制。因此，不少业内人士认为，当下是抢占商业项目的窗口期。加上宅地竞争预期依然激烈，导致越来越多的开发商转战商业用地；
2.本次出让的钱江新城、文新单元等商业用地，地段好，板块商务氛围浓厚，有可能拍出超预期的价格；
3.本次出让会有两宗位于丁桥单元的地块，均为留用地项目，且位于丁兰智慧小镇规划范围内。据本网研究员了解，清华大学旗下的启迪协信科技园已经签约丁兰智慧小镇。启迪协信拿到地的概率很高。
六宗地块出让指标情况表
地块位置图
丁桥单元姊妹地块：启迪协信科技园首期项目将落地？
据杭州日报2017年3月份的报道：
清华大学旗下的启迪协信科技园，落户丁兰智慧小镇。这是城北新城最大的科技产业园项目，也是江干区今后要重头打造的科技孵化器。科技园约1200亩，东至丁桥路、南至大农港路、西至同协路、北至临丁路。计划总投资65亿元，在5年内分三到四期完成建设。
根据项目描述，本网研究员发现，此次出让的两宗丁桥单元地块共计面积64亩，即位于上述报道所描述的科技园四至范围内。因此，考虑到这两宗地块对启迪协信的战略意义，最终极有可能由启迪协信竞得。
而丁兰智慧小镇，作为浙江省首批37个特色小镇，目标计划引进智慧型企业2000家，正处于产业培育发展时期，板块内商务办公的氛围并不浓厚。因此，这两宗地块也可视为满足产业项目的落户需求。
丁兰智慧小镇规划面积2.5平方公里，核心面积1.3平方公里。规划总产业及配套用地面积达1018亩，建筑面积达100多万平方米。
钱江新城VS古荡VS小和山 谁的热度会更高？
此次出让会还将推出的三宗商业用地，分别位于钱江新城、古荡和小和山。从地块的规划指标要求来看，三宗地块极有可能打造成以商务办公为主的项目。
1.从地块属性来看，三宗地块各有看点：
钱江新城JG1306-08地块最大的看点是板块总部办公商务集聚的优势以及地铁优势。
地块邻近地铁2号线、4号线、7号线、9号线，其中地铁9号线中央公园站就在地块东南出口。钱江新城作为杭州城市规划新中心，总部经济的集聚地，已经成为各大公司办公选址的重要区域，办公市场已经逐步受到认可。
文新单元XH0704-59（古荡科技园3号）地块同样具备地块优势和产业集聚优势，地块距地铁3号线古墩路站不到500米。
地块所在的西湖区重点打造的西溪谷互联网金融小镇，这些年来已引进了支付宝、浙商总部等一大批实力企业，产业聚集力较强。
西湖区（小和山单元XH1404-03（原FG03-C6/C2-01）地块）地处杭州西部。处于小和山高教园区，是杭州市11个文化创意产业集聚区之一，商业办公氛围相对还不浓厚。
预测：从地块属性来看，钱江新城与古荡的两宗商业地块更值得争抢，但小和山地块容积率低，且区域环境好，也有一定的市场竞争优势。
2.与对标的地块的对比来预测
古荡科技园3号地块所在的西溪板块，2017年共出让了3宗商地。
其中杭州西湖城市建设投资集团有限公司以102500万元、楼面价16691元/㎡竞得的西湖区（文新单元XH0704-61地块（古荡科技园2号地块）），与古荡科技园3号地块相邻，容积率同为3.3，体量相当，作为“姊妹”地块比较具有参考价值。如果3号地块与之相当，则溢价率为34.5%。
钱江新城核心区近两年出让5宗商地，即将出让的08地块可对标钱江新城单元JG1302-05地块（由太平保险以87354万元、楼面价16556元/㎡竞得），两者建筑面积相当，但08地块容积率为4.5，略大于08地块的3.5，且毗邻9号线中央公园站，因此，此次地块成交楼面价或将高于对标地块（16556元/㎡）。
而对于小和山周边地块，距离上一次商地出让达13年之久，暂无可对标地块。此次地块出让，将成为小和山未来商地价格的标杆，最后的成交价决定于买家的预期与决心。
附：5宗商地规划要求
一、杭政储出[2018]2号：（钱江新城JG1306-08地块）
（1） 容积率不大于3.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%，建筑限高80米。
（2） 适合打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场。
（3） 附建公共厕所一座，建筑面积不得小于60平方米。
（4） 鼓励地下空间开发利用，地下室建筑不得小于2层。
（5） 机动车出入口设置在与北侧地块各退3.5米形成的7米公共通道上。
二、杭政储出[2018]6号：（文新单元XH0704-59（古荡科技园3号）地块）
（1）容积率不大于3.3，建筑密度不大于48%，绿地率不小于20%，建筑限高不大于50米
（2）适合打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场。
（3）鼓励地下空间开发利用，地下室建筑不得小于2层。
三、杭政储出[2018]5号：（小和山单元XH1404-03（原FG03-C6/C2-01）地块）
（1）容积率不大于2.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，建筑限高不大于50米
（2）适合打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场。
（3）需做好与北侧地铁3号线支线方案的衔接，确保地块内建筑及地下室维护结构外边线与地铁间距符合相关要求。
四、杭政储出[2018]3号：（丁桥单元JG0405-11地块）
（1） 容积率不大于3.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，建筑限高不大于50米，其中距中央水景公园绿线外围50米以内（24、36米限高控制线以西区域）建筑限高不大于24米，中央水景公园绿线外围50-100米区域内（24、36米限高控制线以东，36、50米限高控制线以西区域）建筑限高不大于36米。
（2） 适合打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场。
（3） 本地块与南侧JG0405-12地块之间设置一处空中连廊，鼓励与西侧规划JG0405-06地块设置空中连廊。空中连廊作为公共通道24小时对外开放，不计容积率。连廊最小宽度不小于5米，净高不小于4米，跨越地面道路净空应满足交通和消防等规划要求。连廊造型宜通透美观。
（4） 城市设计落实要求：沿丁桥路、环丁路、枣园路新建、改扩建公共建筑商业裙房贴线率不小于70%，沿赵家浜路新建、改扩建公共建筑商业裙房贴线率不小于80%.
五、杭政储出[2018]4号：（丁桥单元JG0405-12地块）
（1） 容积率不大于3.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，建筑限高不大于50米，其中距中央水景公园绿线外围50米以内（24、36米限高控制线以西区域）建筑限高不大于24米，中央水景公园绿线外围50-100米区域内（24、36米限高控制线以东，36、50米限高控制线以西区域）建筑限高不大于36米。
（2） 适合打造集商务、娱乐、餐饮、休闲、酒店、办公于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场。
（3） 本地块与北侧JG0405-11地块、南侧JG0405-13地块之间设置两处空中连廊。空中连廊作为公共通道24小时对外开放，不计容积率。连廊最小宽度不小于5米，净高不小于4米，跨越地面道路净空应满足交通和消防等规划要求。连廊造型宜通透美观。
（4） 城市设计落实要求：沿丁桥路、紫丁香街、枣园路新建、改扩建公共建筑商业裙房贴线率不小于70%，沿赵家浜路新建、改扩建公共建筑商业裙房贴线率不小于80%.
