核心提要：
一、未来科技城时隔20个月再推宅地，自持会拍多高？
二、临平新城两宗宅地，预期会涨吗？
好地网3月28日消息(见习研究员 何贝贝) 明天（3月29日），余杭区将出让3宗住宅用地，总出让面积10.69万方，总建筑面积19.46万方，总起价27.9亿元。其中，2宗地块位于临平新城，1宗位于未来科技城。
3宗挂牌地块均设定上限价格，当土地竞价溢价达到上限价格时，转入竞投自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持比例为100%时，转入投报配建养老服务用房的程序。
地块指标表
地块位置图
作为2018年余杭区优质住宅用地的“揭幕战”，3宗地块势必吸引市场的较大关注，而竞价结果也极具风向标意义，好地研究院分析认为，此次出让具有以下看点：
一、未来科技城时隔20个月再推宅地，自持会拍多高？
未来科技城住宅用地已沉寂了20个月之久。
追溯至2016年，未来科技城成交了3宗住宅用地，项目分别为东原印未来、中南樾府、阳光城·未来悦。其中，阳光城·未来悦项目以208.46%的溢价率、19664元/㎡的楼面成交价，重新定义了未来科技城的板块价值。
未来科技城2016年成交地块情况
2016年成交项目情况
现时，杭州的土地市场以及未来科技城的价值都有了较大变化。2018年以来，截止昨日（3月27日），杭州八区共成交涉宅用地28宗，其中，14宗用地拍至上限，平均自持比重达26%，土地热度可见一斑。作为“科创”的主力军，未来科技城产业动能强劲，板块价值凸显。
本次出让的未来科技城139地块，交通便利，低容积率（1.5）、两面临水，地块本身相当优质。且是未来科技城核心区为数不多的宅地，市场需求大。
该宗地块楼面起价18000元/㎡，上限价格26998元/㎡，以上限价格测算，保本房价需达38692元/㎡。
因该宗地容积率仅1.5，适宜打造高低配，高层与排屋的面积比例约在1：1。如果按照周边新房售价：高层3万元/㎡左右(阳光城·未来悦, 高层精装)+排屋4.5万元/㎡（富力·西溪悦墅，精装），平均房价约为37904元/㎡，略低于保本房价；
如果根据二手房价格：高层35588元/㎡（富力·西溪悦居，高层精装）+排屋4.4万元/㎡（合景映月台，精装），则平均房价约为39852元/㎡，高于保本房价。因此，如果以二手房价测算，地价拍到上限时，仍有获利空间。
地块周边房价表
基于未来科技城住宅用地的稀缺以及较长的空窗期，地块区位的优越性，该地块极大可能达到上限价格，进入自持。而自持比例会有多少，则取决于开发商报名热度、拿地决心以及未来科技城板块的期望等因素。
二、临平新城两宗宅地，预期会涨吗？
临平新城此次出让的2宗住宅用地，均有近期出让的参照系，分析如下：
1、临平新城核心区A-3-17地块（容积率2，建筑面积75476㎡，起价101893万元，起始楼面价13500 元/㎡，上限楼面价20244元/㎡）
临平新城中央商务区2017年成交了1宗住宅用地。
2017年12月18日，首创以18575.9元/㎡的楼面价（溢价率37.6％）摘取临平新城核心区A-3-18拟招拍挂地块（容积率1.5，建面12.88万方）。
本次出让的A-3-17地块与该项目位置接近，因此优势特点无明显差异。从地块属性上来看，该宗地块体量（7.55万方）稍小，容积率高于A-3-18地块，上限楼面价20244元/㎡持平。
A-3-18地块（容积率1.5）适宜打造洋房等改善型产品，本地需求空间大，但却未达到上限价格，对标A-3-18地块，该宗地块体量小，容积率（2）稍高，冲击上限价格具有一定难度；若从上限价格测算，该宗地保本房价为30190元/㎡，远高于周边新房价格（崇邦余之城高层毛坯：18119元/㎡），以及二手房价格（华元欢乐城高层简装：21323元/㎡），拍至上限难度较大。但不排除临平新城中央商务区新房库存稀缺、产业集聚带来的刚需效应等因素带来的溢价动能。
综合以上因素，本次出让的17地块最后成交价与18地块持平，即18576元/㎡，或因容积率较高，成交价比18地块有所下降，也在情理之中。反之，如果高于18地块，则说明目前土地市场热度高于去年12月。
2、临平新城星桥区块J-30地块（容积率2，建筑面积61524㎡，起价73829万元，起始楼面价12000元/㎡，上限楼面价17998元/㎡）
临平新城生态慢城区2017年成交了2宗住宅用地。分别是：
临平新城西区块L-41地块（建面11.47万方，容积率1.5,2017年6月16日成交），由中国中建竞得，楼面价14700元/㎡+自持5％（需现房销售）。
与之“一路之隔的”临平新城西区块L-42地块（建面13.13万方，容积率2.2,2017年9月27日成交），由金辉竞得，楼面价14700元/㎡+自持13％，容积率微增，自持比例超出了10个百分点，可见9月底时该板块的拿地热度提升。
此外，相邻的长睦板块2017年也成交1宗大体量住宅用地，（建面18.66万方，容积率2.3,2017年9月13日成交），由杭房竞得，楼面价14178元/㎡+自持34％。
本次出让的地块体量偏小（建面6.15万方），上限楼面价17998元/㎡，相比同板块成交楼面价提高了3300元/㎡左右。
相比于西区块的2宗宅地，J-30地块景观优势明显，距在建的地铁3号线天丰路站600米左右，交通条件较其它地块便利，同时，区位上更靠近长睦板块，地块条件优质。
按照上限价格测算，保本房价为27362.19元/㎡，地块周边二手房均价25492元/㎡（城发云锦城，高层精装修），基于J-30地块的优势所在以及市场需求等因素，该地块大概率创下临平新城西区块楼面价新高，但冲击上限价格或有一定难度。
附：地块优势分析
3宗住宅用地位于不同区域，分别为临平新城中央商务区、生态慢城区和未来科技城，地块优势如下：
1、地块沿线均有地铁，辐射圈不同
位于临平新城中央商务区的A-3-17地块1.5公里内可达地铁1号线以及“三铁交汇的”余杭高铁站。
位于临平新城生态慢城区的J-30地块距在建的地铁3号线天丰路站600米左右。
未来科技城139号地块距一站换乘的绿汀路站仅500米左右。
3宗地块均靠近地铁及道路主干道，交通便利，但优势点不同。中央商务区的A-3-17地块离地铁站稍远，但临平“三路一环”规划落成后，至市中心的路网发达，同时，余杭高铁站可便捷抵达杭州市中心以及海宁、上海等地。生态慢城区的J-30地块无缝连接市中心。
未来科技城139号地块凭借绿汀路换乘站，可抵达地铁3号线、5号线以及杭临城际铁路，便捷通达市中心、杭州西站及临安等；同时，杭州西站至萧山机场规划有地铁“中轴快线”，未来科技城地块的交通辐射范围可至萧山机场。
2、地块配套成熟，各有“制胜法宝”
从配套上来讲，临平新城中央商务区商业、医疗、教育配套成熟；临平新城生态慢城区与主城区丁桥长睦板块接壤，可坐享临平新城中央商务区和长睦板块的“双城”配套；而未来科技城139号地块周边商业、医疗、教育也在逐步完善，3宗地块基础配套差异不大，也各有“制胜法宝”。
A-3-17地块（产业地位清晰）：A-3-17地块周边教育完善、公园加成，基础配套已处领先地位，除此之外，且坐拥“艺尚小镇”和“产业互联网小镇”两大特色小镇，重点发展时尚、电商、产业互联网三大产业。
J-30地块（景观优势明显）：坐拥国家4A级景区“皋亭山风景区”，休闲时，可登山观光、赏桃娱乐；皋亭山景区的西侧即为半山国家森林公园，环境静谧，宜居宜享受慢生活。
未来科技城139地块（产业动能强劲）：作为城西科创大走廊的重要一环，未来科技城可谓科创中的“网红”，且热度不减。前有以阿里巴巴为内核的梦想小镇、海创园，现有以之江实验室为驱动的人工智能小镇、着力金融等的西溪金融岛等，未来科技城将引领新一轮的科创进程。
