文/好地网研究员 何贝贝
核心提要：
看点一：争赶杭州“绝版商地”的末班车
看点二：商业用地价格上升，杭州城市地位的提升？
看点三：恒隆将为武林商圈注入新血液？
今天（5月28日），经过7个多小时、336轮的竞拍，杭州武林中心，百井坊地块土拍落幕。地块成交价107.3亿元，成交楼面价55285元/㎡，溢价率118.51%，竞得者为晟乐有限公司（恒隆）。
本次出让，汇聚了华润、新世界等主流的商业地产开发商，群雄博弈之下，杭州第三宗百亿地块诞生，为杭州商地总价最高，杭州楼面价最高。
高总价、高地价，显示了市场对百井坊地块未来价值的高预期。今天的成交结果，说明了什么？好地研究院解读如下：
地块指标表
地块位置图
看点一：争赶杭州“绝版商地”的末班车
该宗地块需要100%自持，具有限高要求，按照要求需保留和复建历史古迹，操盘难度高，容易令开发商望而却步，但从竞拍336轮，超百亿的拿地成本来看，说明了杭州这座城市、百井坊绝佳地段的吸引力。
从参与房企来看，除欲深耕杭州的华润、银泰、九龙仓，同时也具有实力外来开发商，如新世界、恒隆等。在杭州“绝版商地”的末班车下，主流开发商拼尽全力，看中的无疑是杭州未来的城市价值，以杭州为载体，打造新名片，实现“杭州之城”与“商业之地”的齐飞。
看点二：商业用地价格上升，杭州城市地位的提升？
今天，百井坊商业地块在100%全部自持的要求下，以55285元/㎡的楼面价成交，不仅是商地中楼面价最高，若不考虑涉宅用地的自持成本，也比杭州涉宅最高楼面价项目（凤起潮鸣，45368元/㎡）高了9917元/㎡，增幅达22%。
2015年以来，杭州出让的纯商业用地，最贵的为湖滨单元地块，楼面价为48025元/平米，由银泰&上城于2015年7月30日竞得。
银泰湖滨地块与今天恒隆竞得的地块相比，同属于武林湖滨商圈，从纯地价来看仅上涨了15%。而最大的不同是，银泰湖滨地块并没有对地块设持有的要求。
杭州，一直以来是商住倒挂的城市：即开发商对住宅的开发需求远远超过商业用地，若比较同一地段的地价，宅地也大幅超过商业。
今天百井坊商业地块在全自持的要求下，最终拍出了118.51%的溢价，世界知名的商业地产商在杭州抢占商业地产开发的高地，也反应了杭州城市地位的提升，即：
杭州已经从传统二线向新一线城市进行蜕变，蜕变的表征是：开发商对持有物业的市场接受度提升，以及对获取稀缺商业物业的不遗余力。
看点三：恒隆将为武林商圈注入新血液？
地块所属的武林湖滨商圈，目前主要由银泰、杭州大厦、嘉里中心等商业综合体三分天下。目前在建的还有华润、绿城、地铁合作的杭州中心项目，根据规划，业态将包括高端商场杭州中心·万象城、世界十大顶级奢华连锁酒店之一的四季酒店和国际甲级写字楼。
杭州大厦和万象城主要走高端路线，杭州大厦新打造的中央商城、银泰等偏向于中端消费，但几类商业综合体模式主要还是集中于传统的购物消费等。
杭州商业综合体的痛点在于，缺乏亮点设计与卓越的运营能力，不足以成为杭州的商业名片。
百井坊地块由恒隆竞得，恒隆能否为武林商圈注入新鲜血液？
从恒隆拿地区域来看，倾向于最核心地段，目前已投入运营的8座恒隆广场，几乎都是标杆项目。2001年开业的上海恒隆广场，是最为成功的项目之一。
恒隆在全国项目分布图
在高端商业打造上，恒隆倾向于减少餐饮比例，为更多一线品牌提供开设大型旗舰店的机会，如上海恒隆广场汇集了世界顶尖时尚产品与高级消费品牌。在物业运营中，恒隆主张引入优质租户，实现客流、商业品牌等多方位的提升。
上海恒隆广场部分品牌分布
恒隆入驻杭州武林商圈核心区，将为成为未来杭州商业“标杆”提供了可能；对标的是东京银座、巴黎香榭丽舍大街、新加坡乌节路等国际知名街区，恒隆的运营能力能否为杭州带来一个匠心独运的世界级商业综合项目，值得我们期待。