文/好地研究院 叶建英
曾经流拍的地块如今成了香饽饽，高达20多家房企参拍说明了什么？
储运路东2号地块，这是一宗曾经挂牌3次的地块，这次是第四次出让。第一次出让是在2013年8月21日，被一家叫保定华瑞的房企竞得，溢价0%，楼面价6750元/㎡。
竞得之后，适逢13年年底14年上半年，市场下行，保定华瑞因没有在规定期内支付第二期土地出让价款剩余部分，被杭州市国土资源局余杭分局收回地块并重新组织公开出让，其已经支付的20%出让金计14756.2万元，也被余杭分局没收。
后来，地块于2015年8月24日第二次挂牌，在容积率等基本条件不变的情况下，起始楼面价下调29.9%至4734元/㎡，当时正逢余杭土地市场尚未回暖，因无人问津而流拍；第三次挂牌是在行情火爆的2017年2月24日，起价大幅度提至12000元/㎡，比前次上涨153.5%，因上涨幅度过快再次出让未果。
明天（2月27日），这宗地作为杭州市猪年宅地第一拍出现，起始楼面价15570元/㎡，比前一次挂牌价格再次上涨29.8%，作为该地块的历史最高起价面市，据好地网得到的消息，报名者众多，这次，储运路2号地块，终于要迎来期待了5年零6个月的主人。
良渚地块四次挂牌情况
这宗地位于上塘高架好运路出口附近，地块在行政上属于余杭区，但靠近杭州中心城区，位于绕城内侧，京杭大运河西岸。
地块东至新开挖内河、南至谢村港、西至储运路、北至规划五路，出让面积54652平米（82亩），容积率1.8-2.0，建筑面积10.93万方，地块出让起价17.0187亿元，楼面起价15570元/平米，上限价格25.5187亿元，上限楼面价23347元/平米，上限溢价率是50%。
地块位置
这宗地除了此前经历了退地和流拍之外，另一个特点是地块没有要求配建公租房。
据好地研究院了解，该宗地块将吸引20余家房企参拍，试想，一宗退地、没收又流拍的地，现在有如此多的房企追捧，除了最近几年来，其所在区块配套已经日趋成熟之外，也从一个侧面说明，目前杭州土地市场的热潮没有消失，而且有热度上升之势。
此前，好地研究院已经对标地块周边的世茂地块和金科地块，预测在2019年新年零利润拿地的市场氛围下，地块很可能在13.6%-20.3%这个溢价率区间成交。
13.6%的溢价成交，即与一路之隔的世茂等价成交，保本房价为28747元/㎡（精装成本按照2000元计算）。
20.3%的溢价成交参考的房价是3万元/㎡，已经是在一个加预期情况下的价格。
好地研究院认为，鉴于目前的市场热度，最终的溢价率高于世茂地价的可能性较大，即溢价率在15%以上是可能的，但是达到20%属于房企加预期下比较激进的价位。
【请参见本网报->2.27土拍前瞻：良渚储运路东地块，将拍出多少价格？】
谁将出手？两大阵营将激战
分析20余家房企的报名情况，最终将会分化成两大阵营：
1.加仓者
2.新入者
而以上两个阵营的力量角逐，将决定明天的拍卖结果有否意外产生，因为拼抢的激烈程度可能会抬高成交价格。
地块3公里范围内2016年以来成交宅地（含商住地）情况
1、板块加仓者
首先关注该地块的是板块内或者周边板块有项目的房企：
毗邻的世茂：世茂的2宗地块，就在储运路东地块的对面，仅一路之隔，拿地的时间为2018年7月20日，楼面价为17692元/㎡，对于起拍楼面价15570元/㎡的储运路东地块来说显然兴趣浓厚。
刚在运河边拿地的融创：融创2个月前拿下的2宗宅地位于石祥路北，属于运河新城，地理位置上距离市中心更近，成交价格分别为楼面价21614元/㎡和24321元/㎡，作为运河景观宅地，与储运路东地块的起拍地价相差8000元/㎡左右，而且储运路东的容积率更低。处于拿地季的融创极有可能再度出手，而最终的出价如何，也将非常值得期待。
板块内需要增加库存的开发商主要有滨江和德信：滨江房产的万家名城和万家之星分别于2015年年底和2017年年中售罄，住宅部分的体量达30万平方米，而德信的海德公园也已经于2018年年底售罄，住宅部分的体量为13.7万平方米。
滨江房产在良渚新城区域曾经开发过万家名城和万家之星，对这个区域较为熟悉，预计滨江出手的可能也较大。
至于同样于杭州起步的德信，今天（2月26日）刚刚在香港上市，而离本地块仅仅1公里的德信海德公园又刚刚售罄，且获利颇丰，也很可能趁胜追击。
另外2013年和2014年曾在该区域开发过星汇尚城、星汇悦城的越秀房产，但越秀拿地价格较高，是否有可能“杀”回来，尚需验证。
2、首入者：“大城北”洼地吸引三类房企
从好地研究院的摸底情况来看，储运路东地块的意向开发商还远远不止这些，有很多是首入板块的开发商，还有不少是杭州土地市场的首入者，甚至有一些久没露面的杭州传统老牌开发商参拍。
其原因，除了储运路东地块相对较低的起拍价、总价，还有是因为“大城北”城市更新的速度和力度提升了开发商的信心。
好地研究院分析，近年来随着杭州市滨江、下沙等区块发展异军突起，坐拥老城区和老工业区的城北地区在崛起的时间稍迟，但这在客观上形成了楼盘少、房价低的洼地局面。
2018年6月，杭州市政府专门出台了“大城北地区规划建设三年行动计划”，大城北地区规划建设全面展开，区域内的武林新城、运河新城、杭钢新城、良渚新城建设全面推进。
公示截图
2019年年初，杭州市提出“东整、南启、西优、北建、中塑”，城北区域要高标准推进大城北地区建设。
“北建”示意图
对于一直想进入杭州主城区的开发商来说，处于城市更新的大城北是一个相对比较安全的选择。
大概来讲，分为三种情况，一种情况是已经在萧山或者之江、闲林、临平等其他区域试探性拿地的新进杭州的开发商，希望更全面布点，鸡蛋不放在一个篮子里的。比如新希望、平安、禹洲、中梁、首创等房企。
第二种情况是在周边板块已经拿地，看中大城北的城市更新而伺机出手的。比如说，一些重仓未来科技城板块房企合景泰富、景瑞，深耕良渚的融信，深耕崇贤的西房。这些开发商对板块情况比较熟悉，也是基于良渚新城绕城内一直以来出地比较少，想借这块地趁势扩张的。
还有一种情况是新面孔，此前从未进驻过杭州市场，有意借此机会实现入杭。
附：良渚储运路地块出让记
一．2013年7月19日首次挂牌
地块首次挂牌时间是2013年7月19日，地块编号余政储出〔2013〕49号，出让面积54652㎡，容积率1.8-2，建筑面积109304㎡。起价73780.97万元，起始楼面价6750元/㎡。预计2013年8月21日出让。
二、2013年8月21日首次成交
地块于2013年8月21日由保定华瑞底价73781万元竞得，楼面价6750元/㎡。支付定金14756.2万元。
按照合同约定，保定华瑞须在2013年9月30日前支付第一期土地出让价款368905000元（含保证金），2014年8月29日前支付剩下土地出让价款368905000元。
三．2015年5月25日被收回
杭州市国土资源局余杭分局于2015年5月25日作出《关于解除3301102013A21111号<国有建设用地使用权出让合同>的决定书》，理由为：保定华瑞在2014年8月29日前未支付第二期土地出让价款剩余部分368740000元。
决定解除与保定华瑞签订的3301102013A21111号《国有建设用地使用权出让合同》，没收定金147562000元，收回国有建设用地使用权。
同时对该地块重新组织公开出让，并根据成交结果分不同情况进行处置。
1、如重新出让土地价格高于原成交价的，由政府在成交后2个月内返还原告已缴纳的剩余土地出让价款221508000元
2、如重新出让土地价格低于原成交价的，差额部分损失由保定华瑞赔付，具体在已缴纳的剩余土地出让价款中作相应抵扣，多余部分政府在地块成交后两个月内返还；保定华瑞原已缴纳剩余土地出让价款不足赔付的，要追究保定华瑞足额赔付为止。
四．2015年8月24日第二次挂牌
2015年8月24日，此块重新挂牌，编号为余政储出【2015】50号，出让面积63502㎡，容积率1.8-2，建筑面积109304㎡。起价60118万元，起始楼面价5500元/㎡。预计2015年9月25日出让。
五．2015年9月25日流拍
2015年9月25日杭州国土资源局余杭分局发布的挂牌地块结果公示中，并没有余政储出【2015】50号地块。
注：公示中有余政储出【2015】45、46、47、48和53号五宗地块成交结果。
六．2015年12月3日保定华瑞提起诉讼
2015年12月3日，保定华瑞向杭州市余杭区人民法院提起行政诉讼。认为被告（杭州市国土资源局余杭分局）单方面作出被诉《关于解除3301102013A21111号<国有建设用地使用权出让合同>的决定书》明显违反事实和法律规定，侵害原告（保定华瑞）的合法权益。
杭州市余杭区人民法院受理后依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。
判决如下：驳回原告保定市华瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告保定市华瑞房地产开发有限公司负担。
七．2017年2月24日第三次挂牌
地块编号为余政储出（2017）2号，含商住部分出让面积54652㎡，容积率2.0，用地建筑面积109304㎡；道路用地出让面积8850㎡，道路用地以划拨形式出让。总起价131165万元，起始楼面价12000元/㎡。预计2017年3月24日出让。
八．2017年2月28日撤销出让
杭州市国土资源局余杭分局于出让公告发布之后四天，于2017年2月28日发布撤销公告，撤销在2017年2月24日发布的余政储出（2017）2号地块使用权挂牌公告。
九．2019年1月25日第四次挂牌
地块编号为余政储出（2019）2号，出让面积54652㎡，容积率2.0，建筑面积109304㎡，起价170187万元，起始楼面价15570元/㎡；设上限价格255187万元，上限楼面价23347元/㎡。预计2019年2月27日出让。
十．2019年2月27日出让
地块将于明天（2月27日）正式公开出让。最终，谁将是该宗地块“真命天子”？好地网将进行直播报道，敬请关注！
